부동산 상식 - 부동산 PF,브릿지론이 왜 문제인가요? Feat. LTV, DTI

부동산 PF 부실을 PF폭탄이라고 부르면서 내년 부동산 시장의 위험 요소라고 하는데, 뭐가 문제가 되는 걸까요? 신용 대출이나 일반 대출과 다른 부동산 PF가 뭔지 브릿지론은 무엇인지 알아보겠습니다. 

부동산 대출

 

1. 신용 대출

신용 대출은 말 그대로 본인의 경제 신용도에 따라서 대출액과 대출 이자가 결정되는 대출을 말하는데, 신용 대출에서 가장 큰 영향을 주는 부분은 고정적인 수입의 유무입니다. 불안정하지만 평균 수입이 높은 개인 사업자보다는 총수입은 적지만 안정적인 수입원을 가지고 있는 직장인의 신용도가 더 높은 것이 그 이유입니다.

 

신용 대출

 

신용 대출에는 마이너스 통장도 포함되는데 직장인이라면 금액에 차이는 있지만 쉽게 개설할 수 있는 마이너스 통장을 개인 사업자가 만들 때에는 생각보다 한도가 낮은 것도 이런 이유입니다.

 

마이너스통장과 같은 신용 대출은 담보도 필요없이 손쉽게 받을 수 있는 장점이 있지만 한도가 낮다는 단점이 있습니다.

2. 담보 대출

담보 대출은 건물이나 토지를 담보로 제공하고 담보 가치에 따른 대출을 받는 것을 말합니다. 하지만 담보가 있다고 해서 무조건 대출을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

정부에서는 과도한 대출을 막기 위해서 LTV와 DTI라는 기준을 만들었는데,  LTV는 Loan to Value의 약자로 주택 가격에 대해서 받을 수 있는 정부가 정한 대출 한도에 대한 기준이고, DTI란 Debt to Income의 약자로 대출을 신청한 사람의 연간 소득에 따라서 상환 능력을 평가해서 대출 받을 수 있는 금액의 한도를 정한 것입니다.

부동산 담보

 

DTI는 정부 시책에 따라서 그리고 지역에 따라서 40~60%로 다를 수 있습니다.

담보 대출에는 역 모기지론도 포함되는데, 주택 가격에 따라서 매월 나눠서 받는 것도 여기에 포함됩니다.

이제 가장 궁금해 하시는 부동산 PF에 대해서 알아보겠습니다.

 

3. 부동산 PF, 브릿지론

부동산 PF에서 PF는 Project Financing의 약자입니다. 일반 대출이나 신용 대출 혹은 담보 대출과는 달리 신용이나 담보와 관계없이 대출을 받을 수 있는 제도입니다. 그러면 무엇을 근거로 대출을 해 주게 됩니까? 

앞으로 수익을 많이 낼 수 있다는 사업 계획서에 대한 타당성 검토를 해서 그에 맞는 대출을 해 주는 것입니다.

 

이 제도가 이슈가 되는 이유는 대단히 작은 자기 자본으로 많은 금액의 대출을 받을 수 있다는 것입니다.

예를들면, 총공사비가 900억 원인 공사를 자기 자본이 10%인 90억만 가지고 시행할 수 있는 것이 부동산 PF입니다. 

 

이런 사업이 어떻게 가능할까요?

먼저 건설사는 토지 계약을 하고 계약금을 줍니다. 그리고 브릿지론을 통해서 토지를 담보로 한 대출을 받습니다. 그리고 건축 신고를 한 다음 시공사를 선정하게 됩니다.

 

공사, 분양

여기서 브릿지론은 본 PF를 받기 전에 토지를 구입하고 건축 허가를 받는 과정에서 사업이 잘 될 것으로 기대하고 대출을 해 주는 것을 브릿지론이라고 하는데 토지 매입 과정에서 생길 수 있는 문제들과 본 PF에 문제가 생길 경우 공사가 지연되거나 사업이 주저앉는 등의 위험 부담을 안고 대출을 해 주기 때문에 하이 리스크, 하이 리턴에 따라서 높은 이자가 발생되는 부분입니다. 

보통 증권사의 부동산 파트에서 참여를 많이 하는데 위험률 때문에 브릿지론의 이자는 작게는 10%에서 20%까지 상당히 높은 편입니다.

 

이제 건설사는 여기까지 진행된 공정을 기반으로, 금융권에 본 PF를 신청합니다. 그러면, 금융권에서는 토지 구입이 완료된 상황이고 시공사도 선정이 되었으니 이 사업에 대한 투자 가치를 평가해서 투자자들을 모집합니다. 

 

그렇게 모집된 금융권, 비 금융권, 개인 등의 투자자들을 통해서 투자를 받아서 금융 기관에서는 대출 금액과 이자에 대한 기준을 정해서 대출 약정을 하게 됩니다. 그리고 금융사는 부동산 신탁 회사에 대출을 해주고 이후 신탁회사에서는 브릿지론을 상환하고 시공사에 인건비 자재비 등을 지불하면서 완공까지의 자금을 지원하게 됩니다.

 

이후 준공된 아파트를 분양 혹은 임대를 해서 수익을 내는 구조로 부동산 활황기에는 수익성이 좋은 아이템으로 인기가 많았습니다.

 

4. 부동산 PF의 위험 요소 

부동산 성수기에는 황금알을 낳는 거위와 같았지만 부동산 하락기에는 여러 위험 요소가 있습니다.

실제로 발생되고 있는 몇 가지 예를 들면 다음과 같습니다.

 

1. 금리 인상 : 4.5~7%의 금리가 10~13%로 인상

   - 실제로 1년 전 4.5%로 받은 대출이 1천억 기준으로 45억이던 이자가 10%로 오르면서 이자만 연간 100억으로 인상 

2. 토지 가격 하락 : 브릿지론으로 구입한 토지 가격이 하락하면 그만큼 손실 발생 

3. 자재비, 인건비 인상 : 수익성이 악화된 시공사의 건설 중단 혹은 비용 인상 요구 

4. 미 분양 등 사업성 부족으로 투자자 모집이 안됨. : 공사 중단, 브릿지론, 초기 투자비용 모두 손실로 발생

5. 미분양 발생 : 건설사와 금융기관 모두 자금 회수를 하지 못함으로 중대한 타격을 받음 

 

공사중

 

건설사는 혹은 건축주는 이런 비용 증가에 대처할 능력이 없는 경우가 많기 때문에 이런 경우 사업이 중단되는 사태가 발생될 수 있는 것이고 그 여파가 개인들 뿐 아니라 사회 전반으로 이어질 수 있습니다. 

그것도 아파트는 금액을 낮추면 판매는 되지만 수익형 오피스텔이나, 지식산업센터, 공장, 상가와 같은 상업 부동산의 경우 부동산 PF 부실이 더 심각하기도 하고 총 대출 규모도 최근 10년 사이에 약 100조원이 늘었다고 합니다.

 

금융 기관에서도 리스크 관리를 하면서 대출 연장을 해 주지 않으면서 우량 건설사까지도 긴장하고 있습니다. 국내 경제에서 부동산이 참지하는 비중이 워낙 높고 관련 종사자도 많다 보니 부실 부동산 PF로 인한 여파를 염려가 되는 이유입니다.

 

이제는 분양을 받을 때에도 신중할 필요가 있는 시기입니다.

 

노우 하우스였습니다~