부동산 용어 : 도시 지역, 녹지 지역의 종류, 용적율과 건폐율 비교

도시 지역 

도시 지역은 녹지 지역과 반대되는 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거해서 인구나 산업이 밀집되어 있거나 앞으로 밀집될 것으로 예상되는 지역을 개발, 정비, 관리 및 보전 등이 필요한 지역입니다.

 

도시 지역은  1. 주거지역, 2. 상업 지역, 3. 공업 지역, 4. 녹지 지역 이렇게 4가지로 나눠집니다.  

주거지역

 

1. 주거 지역 :

주거 지역은 단독 주택, 중층 혹은 고층 주택들이 적절하게 설치되어 다양성을 주도록 결정된 지역입니다.

그리고 주거 지역은 스카이 라인에 따라 다시 1) 전용 주거 지역과 2) 일반 주거 지역 3) 준 주거 지역으로 세분화 됩니다.

 

1) 전용 주거 지역 :

단독 주택 중심의 주거 환경을 위한 제1종 전용 주거 지역과 공동 주택 중심의 주거 환경을 위한 제2종 전용 주거 지역으로 나눠집니다.

 

제 1종 전용 주거 지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 50~100% 이하

제 2종 전용 주거 지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 100~150% 이하

 

전용 주거 지역

 

2) 일반 주거 지역 : 저층에서 고층까지 다양한 주택이 입주 가능하며 인근의 주거 및 근린 생활 시설등이 잘 어우러질 필요가 있는 지역으로 저층 주택을 중심으로 구성된 제1종 일반 주거 지역, 중층 주택을 중심으로 구성된 제2종 일반 주거 지역, 그리고 중층 및 고층 주택을 중심으로 형성된 제3종 일반 주거 지역으로 나눠집니다.

 

제 1종 일반 주거 지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 100~200% 이하

제 2종 일반 주거 지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 150~250% 이하

제 3종 일반 주거 지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 200~300% 이하

 

같은 평수라면 더 높은 주택을 지을 수 있는 제 3종 일반 주거 지역이 투가 자치가 더 높다고 하겠습니다.

 

3) 준 주거지역 : 주거 기능을 일부 지원하면서 상업, 업무 기능을 보완하기 위해 필요한 지역으로 주거 용도로도 상업 용도로도 사용할 수 있지만 장례식장이나 공장처럼 주거 활동을 침해할 수 있는 지역은 주거 지역에 설치할 수 없습니다.

 

준 주거 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200~500% 이하

 

2. 상업 지역 

1. 상업 지역은 1) 중심 상업 지역, 2) 일반 상업 지역, 3) 근린 상업 지역 4) 유통 상업 지역 등  4가지 지역으로 나눠집니다.

 

1) 중심 상업 지역 : 중심 상업 지역은 도심, 부도심의 상업 기능 확충을 위해 필요한 지역으로 해당 도시의 모든 지역에서 접근이 쉽고 대중교통이 편리한 지역입니다. 

 

2) 일반 상업 지역 : 일반적인 상업 기능을 담당하기 위해 필요한 지역으로 주 간선도로의 교차 지점으로 지역 내 교통 기능을 수행하는 지역입니다. 

 

3) 근린 상업 지역 : 인근 지역에서 일용품이나 서비스의 공급을 위한 지역으로 주 간선도로보다는 보조 간선도로에 인접해 있으면서 주차나 승하차, 화물 적재가 용이한 지역으로, 인근 주민들이 간선 도로를 횡단 없이 걸어서 접근할 수 있는 지역으로 휴식 공간 설치가 용이한 지역입니다. 

 

근린 생활 시설

 

4) 유통 상업 지역 : 도시 내 지역 간 유통 기능을 위한 지역으로 승, 하차 및 화물 적재가 쉽고 대중교통의 정류장이나 지하철 등의 개발이 가능한 지역을 대상으로 합니다.

 

1) 중심 상업 지역 : 건폐율 90% 이하, 용적률 400~1,500% 이하

2) 일반 상업 지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 300~1,300% 이하

3) 근린 상업 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200~900% 이하

4) 유통 상업 지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 200~1,100% 이하

 

3. 공업 지역

공업 지역은 공업의 편익을 증진하기 위해 필요한 지역으로, 도시 지역의 한 종류이며, 주거 지역과 함께 해서 오염으로 인한 피해를 막고 공업 생산의 능률을 높일 수 있도록 지역 환경, 바람, 수자원, 및 교통 시설의 접근성을 고려해서 지정합니다.

 

공업 지역은 1) 전용 공업 지역과 2) 일반 공업지역 3) 준 공업지역으로 나눠집니다.

 

1) 전용 공업 지역 : 주로 중화학 공업, 공해성 공업을 위해 필요한 지역으로 철도, 도로, 터미널 등의 접근성이 좋고 폐기물 처리가 쉬운 지역을 대상으로 합니다.

 

2) 일반 공업 지역 : 환경을 해치지 않는 공업을 위한 지역으로 취업자들의 교통수단에 대한 접근성이 좋고 노동력을 수급하기 좋은 도시의 외곽 또는 인근 지역으로 지정합니다.

 

3) 준 공업 지역 : 경공업 중심의 공업을 수용하되, 주거, 상업 기능의 보완이 필요한 지역으로 일상생활에 필요한 제품을 생산, 수리, 정비하는 공장이나 환경오염의 가능성이 적은 제조업을 수용하는 지역입니다.

 

1) 전용 공업 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 150~300% 이하

2) 일반 공업 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200~350% 이하

3) 준 공업 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200~400% 이하

 

4. 녹지 지역  

녹지 지역은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률}에 의한 용도 지역 중 도시 지역의 한 종류입니다.

자연보호나 환경오염을 예방하고, 무질서한 개발을 막기 위해서 족지를 보전하기 위한 지역입니다.

 

다음의 4가지 종류가 있습니다. 

1) 보존 녹지 지역, 2) 생산 녹지 지역, 3) 자연 녹지 지역, 4) 기타 녹지인데 각각의 지목에 따라서 건축물의 용적률이나 건폐율에 차이가 있습니다. 하지만 도시 계획 조례에 따라서 기준이 달라질 수 있습니다.

 

1) 보존 녹지 지역

보존 녹지 지역은 문화적으로 역사적으로 보존의 가치가 있는 지역이나 경관이 아름 더워서 보전이 필요한 지역, 생태계 보전을 위해서 정한 지역이 여기에 해당됩니다. 

 

보존 녹지 지역 내에서 건폐율이나 용적률은 건폐율 20% 이하, 용적률은 50% 이상 80% 이하입니다. 

 

2) 생산 녹지 지역

생산 녹지 지역은 주로 농업 활동을 위해서 개발을 제한하는 지역입니다. 농지가 집단화가 되어 있거나 경지 정리가 되어 있어서 개발을 엄격하게 규제하는 지역입니다.

 

생산 녹지 지역 내에서 건폐율이나 용적률은 건폐율 20% 이하, 용적률은 50% 이상 100% 이하입니다. 

 

3) 자연 녹지 지역

자연 녹지 지역은: 녹지 공간의 확보, 도시 확산의 방지나 다음 도시 개발을 위해서 보전할 필요가 있는 지역으로 개발이 제한된 지역입니다.

 

다른 녹지 지역과 달리 제한된 규모의 개발이 가능한 지역입니다. 

개발을 할 경우 도시 계획 조례에 별도로 정해져 있지 않은 경우를 제외하면

4층 이하의 건물만 건설할 수 있고

단독 주택, 1종 근린 생활시설, 2종 근린 생활시설, 의료 시설 창고, 방송 통신 시설등을 건설할 수 있습니다.

 

그래서 자연 녹지 지역을 구입할 경우라면, 처음으로 하셔야 할 일은 도시 계획 조례를 먼저 확인하는 것입니다. 특별한 법령이 없다면 대부분 건폐율 20% 이고 용적률은 50~100% 이내로 건축이 가능합니다.

 

용적률과 건폐율은 여러 번 보아도 헷갈리는데, 이렇게 생각하시면 됩니다.

 

땅이 100평이라면 1층은 20평까지만 지을 수 있고, 용적률이 50%라고 하면 1층, 2층, 3층을 합해서 50평까지만 지을 수 있습니다. 

 

소형 주택

 

4. 기타 완충 녹지, 경관 녹지, 연결 녹지 (녹화 면적률)

녹지 지역은 기능에 따라서 더 세분화되고, 기능별 녹화 면적률에 차이가 있습니다.

 

1) 완충 녹지 : 완충 녹지는 공해, 사고, 재해 등을 방지하기 위해서 설치하는 녹지나 철도, 고속도로와 같은 교통 시설에서 발생하는 공해 물질을 차단 혹은 완화하고 사고 시 피난 제대로 사용하기 위한 목적으로 만든 녹지입니다.

 

전용 주거 지역이나 교육, 연구 시설 인근에 설치하는 완충 녹지의 경우 녹지 면적에 대한 식물 등의 실제 면적 비율이 50% 이상 되어야 하고

재해 발생 시 피난 제대로 사용하기 위한 경우에는 녹화 면적률이 70% 이상이 되어야 하고, 교통 시설에 설치하는 완충 녹지는 녹화 면적률이 80% 이상 되어야 한다는 세부 기준이 있습니다. 

 

2. 경관 녹지 : 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 이미 훼손된 자연을 복원하거나 개선하여 도시 경관을 개선하기 위해서 설치하는 녹지입니다.

 

3. 연결 녹지 : 연결 녹지는 도시 안의 공원, 하천, 산지 등을 서로 연결하고 인근 주민들이 산책 등 휴식이나 여가 활동을 누릴 수 있기 위한 목적으로 만든 녹지로 녹화 면적률 70% 이상으로 설치합니다. 

 

용적률, 건폐율 비교

1) 보존 녹지 지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률은 50% 이상 80% 이하. 

2) 생산 녹지 지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률은 50%이상 100% 이하. 

3) 자연 녹지 지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률은 50~100% 이하.