부동산 용어 : 건폐율, 용적율, 지목별 비교

건폐율, 용적률에 따라서 토지의 가치가 달라집니다.

우리에게 익숙한 지목은 대지, 농지, 임야와 같이 큰 줄기가 되는 부분들입니다. 예를들어 대지에는 집을 지을 수 있고, 농지에서는 농사나 주말 농장을 위해서 농막을 지을 수 있고, 임야에는 과수원을 위한 관사를 지을 수 있다는 점이고, 농지나 임야는 대지로 변경해서 집을 지을 수 있다고 알고 있습니다. 

 

하지만 지목은 이보다 훨씬 다양하고 지목에 따른 건폐율이나 용적율이 다 다릅니다. 

 

건폐율와 용적률이 무엇이고 지목에 따라서 어떻게 다른지 정리해 보았습니다. 

 

녹지

1. 건폐율 

대지 면적에 대한 건축 면적의 비율로, 대지 면적에서 최대한 건축을 할 수 있는 비율을 건폐률이라고 합니다. 

 

땅이 100평인데 건폐율이 20%라면 이 땅에서 지을 수 있는 건물의 최대 바닥 면적은 20평입니다.

 

지목별 건폐율은 아래와 같습니다. 

 

1) 제1종 전용주거지역 : 50% 이하
2) 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
3) 제1종일반주거지역 : 60% 이하
4) 제2종일반주거지역 : 60% 이하
5) 제3종일반주거지역 : 50% 이하
6) 준주거지역 : 70% 이하
7) 중심상업지역 : 90% 이하
8) 일반상업지역 : 80% 이하
9) 근린상업지역 : 70% 이하
10) 유통상업지역 : 80% 이하
11) 전용공업지역 : 70% 이하
12) 일반공업지역 : 70% 이하
13) 준공업지역 : 70% 이하
14) 보전녹지지역 : 20% 이하
15) 생산녹지지역 : 20% 이하
16) 자연녹지지역 : 20% 이하
17) 보전관리지역 : 20% 이하
18) 생산관리지역 : 20% 이하
19) 계획관리지역 : 40% 이하
20) 농림지역 : 20% 이하
21) 자연환경보전지역 : 20% 이하

농지, 대지

 

주거 지역은 대략 50~60%, 상업 지역은 70~90%, 관리 지역은 대체로 20% 정도라는 것을 알 수 있습니다.

 

땅의 가치는 활용할 수 있는 건폐율이 중요하다는 것을 알 수 있습니다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 용적율입니다.

 

2. 용적률

용적률이란 대지 면적에 대한 총 면적의 비율입니다. 용적률에는 지하층의 면적, 지상층의 전체 면적, 지상층의 주차장 면적은 제외합니다. 

 

대지가 100평인 땅에 용적률이 100%이라면, 이 땅에서 지을 수 있는 건물 면적의 총 합은 100평입니다.

따라서 이 공간을 최대한 활용하려면 건폐율까지 함께 생각해야 합니다.

 

100평인 땅에 건폐율이 20%이고 용적률이 100%라면? 이 땅에서 지을 수 있는 최대 건물 크기는 바닥 면적 20평짜리 건물을 5층까지 올리면 건폐율 20%에 용적률 100%로 지었다고 할 수 있습니다.

 

100평인 땅에 건폐율이 50%이고 용적률이 100%라면? 이 땅에는 1층 50평까지 지을 수 있지만 2층, 3층 건물의 합은 50평을 넘을 수 없습니다. 

 

1) 제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
2) 제2종전용주거지역 : 50% 이상 150% 이하
3) 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
4) 제2종일반주거지역 : 100% 이상 250% 이하
5) 제3종일반주거지역 : 100% 이상 300% 이하
6) 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
7) 중심상업지역 : 200% 이상 1,500 이하
8) 일반상업지역 : 200% 이상 1,300% 이하
9) 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
10) 유통상업지역 : 200% 이상 1,100% 이하
11) 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
12) 일반공업지역 : 150% 이상 350% 이하
13) 준공업지역 : 150% 이상 400% 이하
14) 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
15) 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
16) 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
17) 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
18) 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
19) 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
20) 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
21) 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하

 

농지, 대지

 

 

건폐율과 마찬가지로 용적률도 일반 주거지역이 높은 편이고 상업 지역이 가장 높은 것을 볼 수 있습니다.

같은 토지라도 사용할 수 있는 가치가 다르다는 것을 알 수 있는 대목입니다.

 

3. 토지 지역에 따른 건폐율, 용적률을 정리해 보았습니다.

1. 주거 지역

1) 제 1종 일반 주거 지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 100~200% 이하

2) 제 2종 일반 주거 지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 150~250% 이하

3) 제 3종 일반 주거 지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 200~300% 이하

 

2. 상업 지역

1) 중심 상업 지역 : 건폐율 90% 이하, 용적률 400~1,500% 이하

2) 일반 상업 지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 300~1,300% 이하

3) 근린 상업 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200~900% 이하

4) 유통 상업 지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 200~1,100% 이하

 

3. 공업 지역

1) 전용 공업 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 150~300% 이하

2) 일반 공업 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200~350% 이하

3) 준 공업 지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200~400% 이하

 

4.녹지 지역

1) 보존 녹지 지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률은 50% 이상 80% 이하. 

2) 생산 녹지 지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률은 50%이상 100% 이하. 

3) 자연 녹지 지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률은 50~100% 이하.

 

5.관리 지역  

1) 보전 관리 지역 : 건폐율은 20% 이하, 용적율은 50~80% 이하
2) 생산 관리 지역 : 용적율은 20% 이하, 용적율은 50~80% 이하
3) 계획 관리 지역 : 건폐율이 40% 이하, 용적율은 50~100%이하

 

관리지역, 주거지역

4. 관리 지역의 건폐율, 용적률 비교

관리 지역은 무분별한 개발을 막고 먼저 계획을 세운 후 나중에 개발을 하기 위해서 확보해둔 지역입니다. 도시 지역의 인구, 산업을 흡수하기 위해서 도시 지역에 가깝게 체계적으로 관리할 수도 있고, 자연 환경이나 산림을 보전하기 위해서 관리하는 농지 지역에 준해서 관리하기 위한 다목적 토지라고 할 수 있습니다.

관리 지역의 종류는 3가지 입니다. 1. 보전 관리지역, 2. 생산 관리지역 그리고 3. 계획 관리 지역입니다.

1. 보전 관리 지역 : 보전 관리 지역은 자연 환경을 보호하고, 수질 오염도 방지하고 녹지 공간을 확보하기 위해서 필요하기는 하지만 주변 지역과의 관계를 볼 때 자연 환경 보호 지역으로 지정하기에는 어려운 지역입니다. 

국토의 계획 이용에 관한 법률에서는 보전 관리지역의 건폐율은 20% 이하이고 용적률은 50~80% 이하로 정하고 있습니다.

 

2. 생산 관리 지역 : 생산 관리 지역은 농업, 어업, 임업 등의 활동을 위해서 관리를 해야 하지만, 주변 지역과의 관계를 고려해서 농림 지역으로 관리하기에 어려움이 있어서 따로 구별한 지역입니다.

 

생산 관리 지역의 용적율은 20% 이하이고 용적율은 50~80% 이하로 보전 관리 지역과 같은 기준을 적용하고 있습니다.

3. 계획 관리 지역 : 계획 관리 지역은 도시 지역으로 흡수될 것으로 예상하고 있지만 자연 환경, 지역 여건을 고려해서 개발을 제한한 지역으로 앞으로 개발을 염두에 두고 천천히 개발하고 있는 지역입니다.

계획 관리 지역은 건폐율이 40% 이하이고 용적률은 50~100%이하로 다른 관리 지역에 비해서 다소 느슨한 기준을 가지고 있습니다. 

이상의 내용을 보면 관리 지역의 경우 건폐율이 20~40%이하이고 용적률이 50~100% 이하입니다.
보전 관리 지역이라고 하면 땅이 100평이라도 건물을 지을 수 있는 것은 20평 건물을 3층 혹은 4층까지만 만들 수 있고

건물 전체 면적은 최소 50평 이상, 최대 80평 이하로만 지어야 합니다.

 

그러니까 용적률이 50%라고 하면 1층 20평 + 2층이 15평 + 3층 15평과 같은 형태이거나 1층 18평, 2층 17평, 3층 17평과 같은 형태로만 건축이 가능하지 단층으로 50평을 짓는다거나 하는 것은 불가능합니다.

 

내가 건축하기 원하는 모습이 있다고 해도 이렇게 지목에 따라서 지을 수 있는 주택의 모양에 한계가 있기 때문에 지목에 따른 토지 가치가 달라집니다.

 

다만, 토지의 경우 용도 변경이 가능한 지역이 있기 때문에 지자체의 조례를 확인하는 것도 토지 구입하기 전에 신경을 써야 할 부분입니다.